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金地商置(00535)——天生丽质,养在深闺无人识?

股票配资 2017年12月18日

金地商置(00535)是一家由金地集团控股的房地产开发公司,总股本158.59亿,截止2017年12月15日收盘价0.78元,总市值123.7亿港元,相当于人民币104.9亿。 2017年预期销售收入超过420亿,当前PS约0.25,权益销售预计约270亿,权益PS约0.4,公司历年净利润率不低于13%,借贷成本大约4.5%,当前土地储备1400万平米,货值超过2300亿,其中权益占比大约65%,权益货值1500亿,全部变现以后(预期3-4年),将结算权益净利润约170亿,同时可按年产生租金收入10亿,现价极度低估,是两市难得的兼具成长性与安全性的标的之一,天生丽质,却养在深闺无人识。

基本情况

2012年,金地集团收购香港联交所上市公司星狮地产,并于2013年更名为金地商置。目前主要股东金地集团持股41.56%,印尼力宝集团持股29.79%。按照金地集团对商置的定位,目前专注发展五大业务板块: 1.以城市综合体为主体的商业中心投资与运营; 2.公寓和住宅的开发销售及物业管理; 3.写字楼的运营及物业管理; 4.产业园区的开发、运营及物业管理; 5.超五星级酒店、精品酒店的开发与运营。

投资亮点

1、土地储备优良:截止目前,公司共拥有1400万平米的优质土地储备,所有土地全部位于一二线城市,平均地价4500元/平米,而近两年销售均价超过17000元/平米。公司自成立以来奉行稳健拿地政策,真正做到未抢过一个地王,目前在手没有一块高价地,即使按目前政府限价的价格来看,也没有一块地可能被套,能做到这一点的,在所有品牌房地产公司中恐怕也很难找出第二家,这是非常难能可贵的。

2、高速成长:公司2013-2016年销售金额分别为42亿,114亿,112亿,202亿,2017年预计将超过420亿,5年增长10倍,年复合增长率60%,公司计划未来几年仍将做到年均30%以上的销售增长。而以现有的土地储备,即使不再拿一块地,也可支撑公司未来三年复合年增长30%,因此公司的增长计划是靠谱的,或者说是保守的。

3、财务稳健:截止2017年中期,公司在手现金27亿,净债务率41%,而借助于母公司金地集团的良好资信,平均借贷成本只有4.5%左右,财务相当稳健。

4、管理层与小股东利益一致:自2013至今,公司针对管理层及骨干员工共授出10.57亿股购股期权,如全部行使将占公司总股本的6%+,其中2014年授出的4.4亿股期权行使价为0.79元,高于现价,管理层有动力也有能力把业绩做好,也有足够的利益重视市值管理。

5、产业园区发力:目前在手经营的产业园区及写字楼大约100万平米,2017年半年为公司带来了1.8亿的租金及物业管理费收入,全年预计将达到3.6亿,未来三年公司计划将商业部分拓展到300万平米,将为公司带来每年10亿元的稳定的租金及管理费收入。

总结:这一家低负债、高增长、管理层与小股东利益高度一致的公司,从过往几年的经营来看,管理层的经营能力亦是非常值得信任。

估值

采用巴菲特先生最喜欢的折现现金流方法对公司的内在价值进行简单估算。 由于2017年报尚未公布,我们暂且回到2016年底看看这个时间点公司的内在价值,公司2015-2016年总计产生313亿销售收入(112+201)未结算,2017年预期420亿,保守假设未来3年按年30%的增长率,后续年份不再增长,权益65%,按13%的净利润率,简单假定自由现金流=净利润,极其保守地取折现率为20%(相当于公司市盈率永远5倍),计算未来10年自由现金流并折现如下: 也就是说,公司2016年底的时候内在价值207亿,相当于人民币1.31元,折合港币1.54元,什么概念呢,就是如果你于2016年底花1.54元买入金地商置,在其后的10年内任何一年,只要在市场价格能够以其内在价值卖出,将可达到20%的年化收益率,而且这是在极其保守的假设下的价值,而在2017年底的时候,你仍然可以以0.78元的价格买到这么优质的股票,未来预期的收益能达到多少,细心的读者可以自己算一算。

风险

房地产市场是一个周期性波动的市场,受景气度影响,也可能出现断崖式下跌的系统性风险,如果出现这种情况,公司亦不能幸免,销售遇阻,导致可能不达预期。不过,就目前供需情况而言,特别是一二线城市,受益于城市化进程,人口净流入,发生系统性风险的可能性并不大。 另外,市场先生也可能继续开玩笑,继续长期以低于公司内在价值的价格进行交易,则可能导致预期的收益不能兑现,不过,如果3-5年之后如果股价依然不涨,那么按照公司每年25%的分红率,每年的股息都将达到17%,呵呵。

诗云:金家有女初长成,养在深闺人未识。天生丽质难自弃,三千宠爱在一身。

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