首页 > 沪深 > 银行印的钱是不是都进房地产了?

银行印的钱是不是都进房地产了?

沪深 2017年12月18日

房地产历来热闹,尤其是近十多年来,可谓是举国关注的焦点话题。房地产市场行情和相关政策的变化,牵动着千家万户的心。面对我国房价持续上涨,不少人抱怨“货币超发”,此外还有一个比较流行的看法是:“房地产是一个巨大的货币蓄水池”。

从货币基本原理看,这是一个似是而非的看法。

“蓄水池”的基本含义,通俗讲,应该是说外部来了很多的水(比如天上降雨、上游来水、水管注水等),作为主动或被动的应对措施,人们通过池子将大量的水蓄住,可能是阶段性蓄住,也可能是长期性蓄住,反正是要阻止这些水在短时间内集中流出去,以免造成危害。

如果这一理解靠谱,“房地产是一个巨大的货币蓄水池”观点,意思大概就是讲,房地产作为一个经济活动领域,已经或正在蓄住大量外来的货币,使得这些货币短时间内无法集中外流到其他经济活动领域去“兴风作浪”。当然,考虑到现实中每一分钱都是有其主人的,我们也许还可以从另一个角度更直白地理解,这一观点可能是在说,社会上大量的钱,都被房地产行业给赚进腰包了。

房地产虽然人人都熟悉,但如果细致去看,实际是一个非常专业和复杂的行业领域。

——从实体角度看,有关土地的产权、拆迁、收储、招拍挂、“六通一平”,以及房产的建筑安装、装修设计、宣传销售等等,每一个子门类都可以说是精深学问。

——从金融角度看,则要相对简单一些。一方面,无论是土地,还是土地上的房屋,都可以用来向商业银行抵押或质押融资;另一方面,金融机构可以将土地或房屋(或相关受益权)作为标的,开发设计相关投融资产品,并推动金融交易和资金流转。

不妨通过我们最熟悉的三项实例来看一看:

1.国有土地出让。

造房子,首先得要有符合基本条件的土地。我国土地实行公有制,分全民所有和集体所有两大类。城镇里若要建造商品房(包括居民住宅和商业用房),必须依法申请国有土地使用权(包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地),其中人们最熟悉的模式就是拍卖竞购。

这些年来,土地拍卖相当火热,各地“地王”频现。查阅财政部网站公布的“国有土地使用权出让金收入”数据,2016年度达到35639.69亿元。这意味着什么?从货币原理来说,意味着2016年度的国有土地使用权出让,导致购地主体所持有的35639.69亿元存款货币从商业银行账上消失,缴进了国库。当然,财政部门不会只收不支(但收支两条线),国库资金支出时又会带来货币回归,只是财政直接给付的对象不再是购地主体,而是进入“大账”统筹安排使用。

如此看来,热闹非凡的国有土地出让,给货币带来的直接效应,乃是存款货币消失(国库增加收入),而后又随着财政支出回归银行账户。无论从什么角度看,好像也看不出其中有什么“蓄水池”的效果。

2.房地产开发。

拿到土地,就可以着手开发并在上面盖房子。然而,开发地产盖房子是要花钱的,无论是地底下的土方工程,还是地面上的建筑安装,以及后期的内部装饰,都需要投入相当的人力物力。在此过程中,开发主体除了按照政策规定和根据自身情况投入自有资金以外,往往都需要进行外部融资,比如向银行申请贷款、发行债券募资等。

实践中,银行针对房地产开发环节发放的贷款品种主要包括两大类:一是土地储备贷款,即银行向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。借款人仅限于负责土地一级开发的机构。二是房地产开发贷款,即银行向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

无论以上哪个品种的贷款,都属于存款货币的创造。也就是说,房地产开发的过程,实际上也是一个伴随着存款货币创造的过程。这些创造出来的存款货币,并非呆在所谓的房地产行业“蓄水池”中,而是根据房地产开发的客观需求,流向各种类型的采购对象,比如支付勘测设计费、发放建筑工人工资、采购钢筋水泥等等。

3.房产抵押贷款。

开发商几经努力建好房子之后,包括居民住宅和商业用房,就会推向市场销售(当然也有自建自用的)。一方面,这是开发商的主营业务,是实现投入产出的正常安排;另一方面,也是社会公众消费和投资的重要途径,借此获得办公或居住场所,或者希望从价格上涨中投资获利。近年来,由于房价上涨以及预期自我强化,持续激发我国老百姓的购房需求,一度曾让按揭贷款成为银行贷款增量的主力。

如果购房者财力雄厚,一次性付清房款,这在货币意义上,属于存量存款货币从购房者向卖房者的转移。但就现实中的绝大多数案例看,购房者因为政策或财力限制,通常都是购房时只支付一部分房款,剩余部分向银行申请贷款支付,具体品种包括个人住房按揭贷款和商业用房贷款。这也属于存款货币的创造,伴随着房子销售过程进入了开发商的银行账户。

可能在一些人看来,房地产开发商通过拿地、建房、销售,是在从事暴利经营,但如果我们认真翻看上市房地产企业(如万科、恒大、保利、绿地等)的财务报告就会发现,这些公司的毛利率、ROE和净利润并非我们想象的那么高,在360行里只能算是中等偏上水平。为什么是这样呢?主要原因是房地产企业的各类成本费用也不低,包括土地成本、开发成本、人员工资、财务费用等等。

综合起来,房地产行业并非一个巨大的货币“蓄水池”,更好的理解似乎应该是:

——既像是一个巨大的货币“收割机”(主要体现在土地出让),将不少存款货币收归国库。

——又像是一个巨大的货币“创造器”,通过银行的房地产贷款业务,新创造出了大量的存款货币。虽然作为盈利能力总体不错的行业,这些年来房地产业赚取了不菲的利润,但不容忽视的是,相当部分的货币并非“蓄”在房地产业,众多与房地产相关联的行业和人员参与分享了这场货币盛宴。


赞一个 ( )

后台-系统设置-扩展变量-手机广告位-内容正文底部
标签:房地产   银行

发表评论