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港股之:汤臣集团

港股 2018年01月18日

关键词:资产低估 地产变现  高额派息 

公司简介


湯臣集团有限公司1980年代末建基于香港,并在香港成功上市。集团是以房地产开发为主业,兼营高尔夫球场、PVC工业及酒店的大型企业集团,同时为香港上市公司“川河集团有限公司”的重要股东之一。目前,集团主要营运基地设于上海。

二十世纪九十年代初,湯臣集团即以前瞻性的战略目光看好上海,并率先投资参与浦东的开发建设。湯臣集团是改革开放后最早投资上海浦东的外资企业之一,也是上海浦东主要的房地产开发商之一。集团率先为浦东建立了一系列的“第一”配套设施:第一家五星级酒店——【锦江湯臣洲际大酒店】,第一个涉外高档商务中心——【湯臣中心】,第一栋五A级涉外写字楼——【湯臣金融大厦】,以及浦东唯一的位于市中心地段的【湯臣高尔夫球场】,并在周边分期建设了【湯臣高尔夫别墅】。现今,湯臣高尔夫国际社区已经成为浦东最具规模和影响力的成熟社区之一。2004年,湯臣高尔夫别墅荣获上海最受欢迎楼盘评选特别大奖。湯臣集团也多次获颁上海最佳企业的称号。

业务类型

公司主要的业务就是地产项目和投资控股,还有一些占比都微不足道

地产和收租业务:(重点就三个:汤臣一品.金桥的土地储备.澳门主教山一号,两个豪宅项目,一块土地储备)

汤臣一品:(这个就是大家熟知的豪宅2017年11月16日,每平方34万刷新上海豪宅房价,两栋在卖,两栋在出租,特别想了解这个楼盘可以看下文章:汤臣一品,为一个被妖魔化的项目)

汤臣一品由四栋住宅大楼组成,耸立于浦东陆家嘴江畔,俯瞰外滩。根据本集团之业务策略,两栋住宅 大楼划作销售,而另外两栋住宅大楼则保留作租赁用途。

于二零一七年六月三十日,A栋及C栋大楼中约有总住宅楼面面积13,600平方米可供出售,而B栋及D栋大 楼之总住宅楼面面积约58,400平方米中已租出约64%。

上海市之商业及工业物业

本集团来自位于浦东之商业及工业物业组合( 其中包括汤臣金融大厦、汤臣国际贸易大楼、汤臣外高桥工 业园区及汤臣商务中心大厦之商场部份)之租金收入及管理费为本集团带来稳定经常性收入约59,360,000港元,佔本集团于回顾期间之经营收益总额约5.20%。本集团亦于回顾期间之业绩中录得其投资物业之 公平值变动产生之未变现收益约4,490,000港元。

上海市之其他住宅发展项目

汤臣高尔夫别墅及花园沿著位于浦东之汤臣上海浦东高尔夫球会周边分期开发,现时仅馀不足10个住 宅单位可供出售。于回顾期内,租赁业务产生少量收益,佔本集团经营收益总额约0.03%。

上海市金桥-张江项目(这个项目是重点,很多新闻说汤臣无地可卖了,真是笑话,这块地的价值非常高,比市值还高)

于二零一零年九月,本公司旗下一家全资附属公司收购一幅位于浦东金桥-张江地区与汤臣上海浦东 高 尔 夫 球 会 毗 邻 及 地 块 面 积 约 3 0 0 , 7 0 0 平 方 米 之 土 地(「 汤 臣 地 块 」)之 土 地 使 用 权 。 汤 臣 地 块 中 逾 8 0 % 之 地块面积已分期交付予本集团,惟汤臣地块中最后一期(「第七期」)并未按计划于二零一六年年底前交 付。

本集团初步计划将汤臣地块分期开发为一项低密度住宅发展项目。该项目第一期(「第一期」)将包括43个低密度住宅单位(总可供销售楼面面积约16,000平方米)、一个会所及配套设施。住宅单位已于二零 一四年十二月主体结构封顶,惟预期建筑工程将有所延迟,以待兴建会所及配套设施。会所之设计方案 建议已获有关政府机关批覆同意,并正计划工程之准备工作。

于二零一三年一月,上述全资附属公司订立了一份有条件的框架协议以收购位于浦东金桥-张江地区内 一幅地块面积约为422,174.6平方米之土地(「体育用地」)之土地使用权,以作为景观及体育设施之用,及 在区内一幅地块面积约为28,286.2平方米之土地上的住宅发展项目(「发展项目」)。由于该两块地块与汤 臣地块相互穿插环绕,本集团有意将此等地块纳入汤臣地块之总体发展规划中。本集团于二零一六年七 月签订补充协议,以取消有关完成转让体育用地之土地使用权及发展项目之互为条件规定,而本集团已 于二零一六年完成发展项目之收购。发展项目之建筑工程已暂时搁置以待处理相关事宜。

澳门汤臣主教山一号

本集团持有座落于澳门被列为世界遗产区内之主教山上之豪华住宅发展项目之70%权益。该发展项目命 名为「汤臣主教山一号」,包括四幢住宅大楼中63个住宅单位、会所、游泳池、天台花园及停车场,总楼面 面积约为22,800平方米。此项目为本集团于回顾期间之首要营运溢利来源,产生收入约174,480,000港元, 佔本集团之经营收益总额约15.27%。

投资控股:(公司持有川河集团(00281)9.8%的股权还有张江电子港 13.5%的股份,两者都会给公司带来丰厚的派息)

本 集 团 持 有 川 河 集 团 有 限 公 司(「 川 河 」, 一 家 香 港 上 市 公 司 )之 已 发 行 股 份 中 9 . 8 % 权 益 , 以 作 为 长 期 投 资。川河之主要业务为于上海市从事物业发展及投资业务以及于香港进行证券买卖及投资。于回顾期 内,本集团收取来自川河之股息12,784,000港元及该投资之公平值变动时所产生之未变现收益17,897,000 港元已根据适用之会计准则于回顾期末记入本集团之投资储备内。

本集团亦持有一家在上海市成立之公司且为川河之非上市联营公司之注册资本中13.5%权益,以作为长 期投资。该公司之主要业务为于上海市从事物业发展及投资业务。

业务分类:基本上还是靠卖楼赚钱,因为只有中报的数据,实际上这块收益更高。因为今年卖出了天津津湾整个项目,就有20.15亿


分红和供股

原来一直分红一般,这两年公司到了收获期,一直大额派息,这里还有一点值得注意,大股东这两年一直以股代息,



连续以股代息,加上前几天汤子嘉又买了175万股,现在汤家持股到达56.86%,汤家还有坚持29.9%的川河,川河持有12.8%的汤臣集团的股票,所以变相的,汤家间接持有的汤臣集团的占比应该在60%左右。


资产结构:

资产:投资物业(75亿)+可供出售投资(2亿)+抵押银行存款(2.6亿)+发展中的物业(33亿)+待售物业(23.5亿)+现金42亿

负债中:预收款(11亿)+税项目(升值等税负,只要房子不卖这个税就不用交)+递延所得税(14亿)+借款(15亿)

从资产结构来说,汤臣是非常健康的,这次把天津的项目卖给招商蛇口20.15亿,回笼了大量的现金。(当然市场跟没发生这个事情一样)

手上现金特别多,资产中随便卖几套房子,都会有大量的现金进来,负债率低,实际的资产价值远比账目来的高很多




最后说点趣闻或者催化剂吧:

汤臣的当家人叫是二公子汤子同(也叫汤珈铖,因为特别崇拜李嘉诚),他有点抑郁症,但是特别聪慧,炒股水平也非常高,在父亲汤君年过世后,年少的他迅速支撑起家族产业,并且力排众议,惜售汤臣一品,然后网上对于他的评价很高,网上有很多关于他的经历,确实是个非常传奇的富二代,八卦这么多呢,主要从几个角度考虑。

第一:出售天津业务,并不是负债问题,刚才说了,汤臣的负债是非常稳健的,我认为是有暂时退出地产的意图,并且前段传言绿城中国要收购汤臣一品的项目,如果是谣言,本来也没有什么好说的,但是公司确好像此地无银三百两的跑出来,发了个公告。说没有这个事情,并且公告中说:本公司正就其未来的业务策略探索及评估不同的选项,当中涉及本集团投资组合的重新分配及平衡的可能
第二:今年出售天津,我认为大概率汤臣会继续派高息,因为汤家的态度,让人觉得他们在不停的提高自己的控股权,如果自己在二级市场上买,那么很容易把价格买起来,最好的办法就是派发高息,并且以股代息。

第三:金桥项目的价值。这么大一块地(30万平)在上海张江地区。无论是自己建还是卖地都会有特别丰厚的回报,说这块地比现在市值还高毫不夸张。

第四:汤家现在不断的提升自己的控股权,同时他以股代息,川河也一股带息,两个合起来大概持有69%左右的股权,随着资产的不停卖出,大股东才会有动力继续兑现收益,我经常说的,人家不吃饱饭,怎么会给你口汤喝呢。

现在港资背景不停卖卖卖,大陆背景的地产企业不停的买买买,我没有能力判断谁一定绝对的正确,但是我知道一家企业,不停的在兑现利润,并且低估,有催化剂,我觉得还是值得关注的。

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